桃園法拍屋,桃園市法拍屋,桃園法院法拍屋

▲長年限房貸吸引年輕小資族目光，圖為聯邦銀行中山分行。(鮑行健攝)

房價高高掛，為了讓民眾能更容易買房，部分銀行推出40年長年限房貸產品，日前高市都發局更與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，以設籍高雄市的青年、新婚及婚育家庭首購高雄宅為對象，最高房貸年限也高達40年，吸引不少希望房貸少少繳的購屋民眾目光。不過，專家提醒，40年房貸雖延長還款年限，但利息支出翻倍，民眾申貸前應多評估試算。

目前市場常見有20、30、40年房貸供購屋民眾選擇，不同年期的房貸沒有絕對的優劣，主要是讓民眾可依本身不同經濟條件與需求能有更彈性的調整。屋比房屋總監陳傑鳴指出，目前市場狀況來看，雖以20年房貸最常見，但因應房價居高不下，每月還款金額可能就佔了薪資一半，民眾購屋壓力可能過大。因此，現在多數銀行已經有提供30年房貸的專案，甚至部分銀行還提供40年房貸，藉以降低購屋民眾的每月房貸壓力。

長年房貸降低壓力 小資購屋意願增

相較20、30年期房貸，40年房貸最大優點是每月負擔房屋貸款可大幅降低。陳傑鳴舉例，以購買2000萬元、房貸利率為1.7%、貸款8成共1600萬元的本息平均攤還房貸方案為例，房貸年限20年的每月還款金額高達7萬8688元；如果把房貸年限延長為40年，每月房貸金額就會降低至4萬5964元，每月房貸金額僅20年期的58%，明顯降低房貸壓力，的確可以增加不少民眾的購屋意願。

不過，40年期的房屋貸款最大缺點就是總房貸利息支出驚人，以同樣1600萬的房貸條件為例，40年到期之後，民眾付給銀行的總房貸利息約606.3萬元，如果申請的是20年期房屋貸款，到期之後購屋者付給銀行的總房貸利息則僅288.5萬元，兩者相差317.8萬元、達2.1倍，總房貸利息費用差距相當驚人。

▲台灣房價高高掛，長年限房貸有機會滿足低自備、低月負擔的小資購屋需求。

40年房貸利率較高 利息差距大

至於房貸利率部分，陳傑鳴分析，20或30年貸專案，目前針對優質客戶最低已殺到1.56%，寬限期甚至可長達5年，更有房貸成數高達9成的專案可供民眾挑選。而40年房貸目前市場較為不普及，有提供的銀行相對較少，資格限制也較多，如須年齡35歲以下首購，且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制，並非所有人都可以順利申請，目前僅永豐、合庫、星展、王道、高雄銀行等銀行提供，利率也略高一些，最低為1.58%、寬限期最長為5年，貸款成數最高為8.5成，在總利息支出、貸款限制、自備款都較20~30年期的房貸專案更多。

華南銀行內部主管表示，華南銀行也有40年房貸商品提供購屋人做選擇，不過因長期利息負擔較重，承作佔比並不高，仍以20年房貸佔達8成最多。一般銀行承做貸款除依照借款人本身職業、年收入與銀行業務往來貢獻度提供不同利率，針對40年期房貸利率也會高一點，如20~30年型房貸目前約1.56~1.7%，40年型房貸則可能高達至2%，而承作房貸以年齡加上房貸年限需在75~80歲以下，超過則遞減房貸年限，若想多保留現金在家電裝潢預算上，可考慮選擇較長年限房貸，若為了低利率綁約則要注意提前清償等違約金問題。

▲許多銀行推出長年限房貸產品，降低購屋民眾每月房貸壓力。(鮑行健攝)

陳傑鳴指出，實務上銀行提供的房屋貸款年限主要仍依個人還款能力評估，除40年房貸利率可能略高外，無論貸20年還是30年，銀行利率均不會有太大不同，僅總繳利息與年限成正比，繳越久總利息越多。建議民眾房貸若月繳款金額維持在總收入3~5成內者，在沒其他更穩定、利率更高的投資管道下，選擇貸款20年較優，不僅可盡早還完，相對繳給銀行的利息也較少。至於自備款不足、月收入不高、短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者，購屋可考慮使用30年以上的房貸專案，較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。

大樓屋齡普遍較新，平均房價高過公寓並不稀奇，但根據今年前6月實價登錄數據，台北市大安區和信義區，大樓、公寓單坪價差竟高達近20萬元。房市專家認為，主因是兩區豪宅群聚，拉高大樓單價，而公寓屋齡較高、房價相對低，以致價差大，但因屬黃金地段，舊公寓房價仍高過北市其他行政區。

針對大安區、信義區的大樓與公寓價差大，信義房義復興仁愛店店長鄭堡聰分析，主要因為兩區地段好，大樓行情原本就高，而大安區陸續有新案推出，屋齡新、單價高，屋齡10年內每坪約90-100多萬元，信義房屋信義世貿店店長孫國豪表示，信義區則是因有納入信義計畫區，不乏單價150-200萬元的豪宅，提高平均房價，因此和舊公寓產生極大的價差。

然而因為大安區、信義區發展早，公寓屋齡較高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，兩區公寓普遍都有30年以上，甚至40-50年，因為屋齡高會折舊，所以公寓均價相較大樓低，形成價差。

但曾敬德強調，大安區、信義區地價高，所以公寓因土地持分相對大，依舊保值；鄭堡聰舉大安區為例，近期不少舊公寓以單價60-80萬元轉手，比北市其他區域高價，也較新北市老公寓房價高出一倍。

信義房屋忠孝永春店店長蕭世典也舉例說明，信義區的捷運市府站商圈，因屬精華地段、生活機能好，舊公寓保值，單價約60-70萬元，另在永春商圈、莊敬路等區段每坪也有約55-60萬元的行情。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年房價來到高點、市場以首購剛性需求撐盤，低總價小宅成為新建案規劃主流，然而受少子化效應影響，以及換屋族隨房市回溫逐漸出籠，不動產市場開始出現「減房哲學」新趨勢，如大坪數住家僅設計2房，主打舒適得宜的空間規劃，相當受換屋族、頂客族、退休族青睞，也開闢出換屋新藍海，成為市場新寵。

為迎合投資客退去的首購剛性買盤市場，近年台灣不動產市場競推低總價小坪數住宅，如10多坪規劃2房，20多坪規劃3房，訴求空間效應發揮至極致，然而隨著小宅市場供過於求，加上房市逐步回溫、換屋客層紛紛出籠，換屋型建案成為現在市場銷售主流產品，而因應少子化效應，近來許多建商主打「減房哲學」，不再以小宅為趨勢，訴求「房間不必多、空間不能少」，享受寬裕空間規劃，此類產品因真空斷層許久，若有推出即受市場矚目。

打破格局迷思 桃園豪宅放大公領域

如桃園京懋建築團隊觀察到近年生活型態改變，訴求打破格局迷思的「減房哲學」，推出新北林口「朗廷會」、桃園中路「京懋一號」，放大公領域空間，主打「房間大、客餐廳也大」。京懋建設襄理曾泓翰表示，現代家庭人口少，退休後也不跟孩子一起居住，因此2房就很夠用，如「京懋一號」規劃58、68坪2~3房，並設計大尺度客、餐廳空間，雙套房中間隔著客廳公領域，不會打擾彼此生活作息，提供全新的換屋思維，很吸引在地客購屋，已購客以40~60歲客群為主，目前銷售已過半。

由長昇事業夥伴、遠傳建設投資興建的「光明鼎」為桃園南崁指標豪宅，基地位光明河濱公園水岸第一排，鎖定換屋置產客層，「光明鼎」專案經理鍾青雲表示，在少子化時代下，該案56、72坪僅規劃3房，因此擁有寬闊大器的公領域空間，客廳面寬達6.7~7米，主臥室坪數占比到位，睡眠區、衣帽區分明，這樣的減房規劃在南崁線上少有，每坪開價36~42萬元，成交價也創下南崁新高，目前已售6成。

景觀度假宅夯 百坪僅規劃2~3房

除了換屋型產品開始出現減房潮，景觀休閒度假宅也擁有此趨勢，如本週正式公開的淡水紅樹林「達麗世界灣」規劃106~212坪百坪大尺度豪宅，每戶要價4500萬元起，僅設計2~3房。現場專案經理許博傑表示，該案原先設計3房，但已購客層皆為購置第2屋或作為休閒度假宅、退休宅的企業主，只需要2房設計，並有許多一次買多戶或包下整層2戶的客層，因此每戶皆放大客廳面寬至10米，單戶面寬更達18米，設計寬闊欣賞淡水河景色的公領域空間，獨有設計在紅樹林景觀豪宅間受矚目。

除了北台灣之外，台中近期也有不少個案採「減房哲學」，如以高綠覆率與原生自然元素融入住宅設計的「陸府植森」，坪數規劃為63、68坪，原本規劃為標準3房格局，不過卻有3分之1比例的住戶只設計成2間房，主因陸府住戶大多不是首次購屋，甚至同時擁有多間不動產，加上子女多已獨立不須同住，對空間的要求以享受生活氛圍為主，也可看出目前高端客購屋偏好已漸漸轉向。

豪宅建商毛胚交屋 量身打造空間需求

位於太平新光段的「元鈞WABISABI」規劃38~39坪2房，現場專案經理賴宗杰表示，一般在地相同產品會規劃3房以上，然而太平近來吸引北屯及退休族購屋，有不少頂客族置產需求，或不與小孩居住的退休銀髮族，因此放大室內空間，每戶總價930萬元起，採先建後售，預計明年3月交屋。

而豪宅一哥聯聚建設主攻頂級客層，過去推案以逾百坪豪宅為主，為因應不同家庭的需求，皆採毛胚交屋，方便高端嬌客設計收納藝品或作為招待所、娛樂室的室內規劃，也吸引有大坪數換屋需求的置產客購屋，空間規劃更符合需求。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，市場換屋型產品真空斷層已久，加上少子化效應影響，減房型的產品規劃確實開闢出藍海市場，建議對於有此類產品需求的退休族、頂客族，若物件難尋，也可以直接選擇聯聚、中悦等採毛胚交屋的建商或建案，或可客變的預售屋產品，量身訂製屬於自己的減房空間，最能符合自身的需求。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市五股區中興段危老重建案於2019年10月4日舉行拆除動工儀式，為市府都更三箭政策再添一筆佳績，本案基地位於五股區四維路上，為2棟屋齡逾50年、樓高2-3層之老舊建築物，南側鄰二重疏洪道都會公園、東側連結三重市區，北側僅五分鐘車程即可進入蘆洲市區，鄰近高速公路、捷運新蘆線及64快速道路，可說是兼具休憩及便捷交通之優良區位，預計重建後為1棟地下3層、地上14層，共計26戶之住商混合大樓。

危老條例發布上路至今已逾2年，新北市危老重建核准案量已達78案，為全國推動效率最高的領先城市，顯示新北市政府對於市民居住安全之重視。此外，有鑑於至2020年5月9日危老條例施行3年內申請重建計畫10％時程容積獎勵即將屆期，近期申請案量有逐漸累積趨勢，市府亦已加派人手全力審查，皆是期望能將申請案件儘速通過，以協助住戶即早重建安全適居的家園，讓新北市成為更宜居的城市。

有關危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料，皆已置於新北市都市更新處首頁「危老重建計畫」宣導專區，提供民眾參考，相關資訊請上新北市都更處官網(http://www.uro.ntpc.gov.tw/)，或加入都更小百科Line群組(加入好友功能中輸入ID ：@urradio1999)隨時掌握都更資訊。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

2019年10月2日中悦建設機構舉行新莊「CBD時代廣場」正式開工動土，該案地處中央合署辦公大樓正對面，榮華路與30米中平路交匯處，臨近機場捷運A4副都心站，與備受矚目的儒鴻企業總部街相望，居新莊最佳的戰略位置。基地1902坪，以裙樓設計整合都市川流動線，定位時代廣場，是未來新莊人潮聚集的指標地段，一如台北信義計畫區市政府、新光集團與台北101大樓之間與所創造的裙樓與人潮效應一致。

由於北市頂級商辦嚴重缺貨，日前聯強國際以每坪100萬元，總價50.87億元買下台北市南港「世界明珠」27層樓的其中12層A級商辦，作為「聯強國際大樓」企業營運總部，為商辦市場注入強心劑。「儒鴻企業總部」投資64億元規劃地下4層樓、地上19層建築物，為突顯企業特質，建築物以紡織的經緯線條、織品腰身及裙襬曲線做為建築主體造型意象，可望成為新莊副都心新地標。此外，先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部，宏匯集團BOT的「i-Tower雲端科技大樓」，也將提供大型知名企業A級商辦租賃，讓大台北商辦市場，瞬間成為台灣的投資熱點。

中悦建設機構以頂級商辦佈局新北，大動作頻繁，三個新莊的商辦同時鳴槍啟動，一棟是即將完工的「中悦IFC」，隔30米中平路即是剛開工動土「CBD時代廣場」，另一棟是位於機場捷運A3站出口的「A3新創總部」，對面即是宏匯集團旗下加緊興建的宏匯凱悅嘉軒酒店。中悦建設機構的營運總部，也將進駐即將完工的「中悦IFC」，整個新莊，呈現出來的就是總部熱！新較於南港、大直、信義的商辦，新莊以超高CP值的競爭優勢，勢必席捲全台投資熱錢！











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市地政局2019年10月3日公布該單位調查分析報告，2019年6月實價登錄交易件數1,148件，較5月減幅9.89％，交易總金額為276.48億元，較5月減幅15.02％；住宅價格指數102.70，較5月103.06微降0.35％。

6月實價登錄交易量較5月減少9.89％，交易總額減少15.02％



2019年6月實價登錄量價動態，全市交易量共1,148件，較5月1,274件減少126件，減幅9.89％；較2018年同期1,110件增加38件，增幅3.42％，較2018年平均1,022件增加126件，增幅12.33％，較5年均值1,126件增加22件，增幅1.95％。交易總金額為276.48億元，較5月325.33億元減少48.85億元，減幅15.02％；較2018年同期441.23億元減少164.75億元，減幅37.34％，較2018年平均273.99億元增加2.49億元，增幅0.91％，較5年均值310.44億元減少33.96億元，減幅10.94％。(詳圖1)

全市住宅價格續跌，大樓回升，公寓、小宅走跌



2019年6月全市住宅價格指數102.70，較5月103.06微降0.35％，較2018年同期100.33上升2.36％；標準住宅總價1,627萬元，標準住宅單價每坪51.82萬元。



大樓住宅價格指數99.43，較5月98.20上升1.25％，較2018年同期101.84下降2.37％；公寓住宅價格指數101.01，較5月101.70下降0.68％，較2018年同期99.23上升1.79％；小宅住宅價格指數100.33，較5月100.62微降0.29％，較2018年同期101.63下降1.28％。



6月全市住宅價格月線續跌，季線持平，半年線微揚；大樓月線連2月上漲帶動季線、半年線皆走升；公寓月線連2月下跌，影響季線、半年線續跌；小宅月線轉跌，季線微揚，半年線微跌。(詳圖2)



全市商辦租金持平，主要路段租金續揚



2019年上期全市租金指數105.25，較上期105.47微降0.21％，較2018年同期(2018年上期106.31)下降1.00％，標準租金單價1,464元/坪。主要路段租金指數 108.55，較上期106.07上升2.34％，較2018年同期(2018年上期105.53)上升2.86％，標準租金單價2,678元/坪。



觀察商辦租金指數趨勢，2019年上期全市商辦租金尚稱平穩；主要路段指數連5期走升，標準租金單價以2,678元/坪再創新高，近二年租金趨勢動能持續升溫。(詳圖3)

為推動高雄捷運小港林園線興建，高雄市府已動用第二預備金800萬辦理可行性研究作業中，為蒐集沿線居民在地需求與民意，高雄市政府捷運工程局預訂2019年10月8日晚間6時30分至8時30分，在林園區幸福公園演藝廳辦理地方說明會，邀請居民踴躍參加。

捷運工程局范揚材局長表示，高雄市小港、林園地區長久承受國家工業與製造業發展所造成的噪音、空氣等汙染及工安事故等影響，都市發展遭受限制。為發展大眾運輸，健全高雄軌道運輸系統，及解決小港林園地區居民通行問題，因此，確有優先推動小港林園線的需求性及必要性。

為落實照顧林園鄉親，已動用市府第二預備金支應本計畫800萬經費，現正積極辦理可行性研究作業中。



捷運工程局指出，未來將持續向中央爭取建設經費，希望中央能夠同意全額專案補助高雄捷運小港林園線建設經費，並以專案方式核准推動興建，免依「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」規定審查，才符合民意殷切的期盼。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

鑑於目前市面上預售屋建案消費者並無實體房屋可看，僅憑廣告及業者說明即作成交易決定，契約內容亦往往不甚清楚，致糾紛時有所聞。新北市政府為提升不動產交易秩序，自2019年10月1日起開辦「預售屋買賣定型化契約備查管理機制」，由建商依照內政部公告之應記載及不得記載事項，擬定或修正自家建案的預售屋買賣契約，完成後須將檢核表及空白契約書，送經新北市政府核備後，後續並將擇期於地政局網站公布檢核合格之建案，透過開放民眾上網查閱方式，保障購屋民眾權益及強化預售屋銷售管理。

新北市政府地政局進一步提醒，購買預售屋前，務必審閱契約內容，並確認與內政部公布之「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」差異處，避免後續訂約後才發現影響自身權益。另「新北不動產愛連網」(網址https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/)亦提供許多不動產交易安全資訊，例如買賣(租賃)房屋及委託不動產仲介業者注意事項、房地產消費糾紛申訴管道等，歡迎民眾多加利用。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買房一圓成家夢是令人開心的事，但只要有一個環節不注意，就可能發生糾紛，令人煩悶。本次Yahoo奇摩大調查發現，民眾認為，購買預售屋跟法拍屋最容易產生糾紛，購買對象則以代銷、直接跟屋主購屋最容易發生糾紛。另外，對於最怕遇到何種糾紛，則以隱瞞重要資訊、房屋漏水及產權不清楚比例最高。

對於購買哪類產品較容易產生糾紛？有高達42%的民眾覺得預售屋及法拍屋最容易發生糾紛，網路地產王總經理陳韻如指出，法拍屋因為一般民眾較不容易接觸，其物件又是來自於銀行的不良資產，還有點交及不點交的疑慮，因此，讓民眾覺得容易產生糾紛並不意外。

不過預售屋竟然與法拍屋並列第一，對此，陳韻如感到意外，可見過去預售屋所製造的糾紛，對民眾心理影響很大，事實上，現在資訊相當透明，包括政府對於預售屋合約的規範、查詢政府重大建設，或是利用GOOGLE MAP觀看實景等等，近年來糾紛已經逐漸減少了。

地上權少見 民眾滿頭問號

至於第3名的地上權，台灣近幾年此類型產品漸多，也是民眾比較少接觸到的，加上對未來有使用期限，屆期之後會怎麼發展都不清楚，也無土地產權，因此容易對地上權產品有些疑慮。

另對於購屋對象則有26%民眾認為，向代銷業者購屋最容易發生糾紛，主要因為購買預售屋跟新成屋，第一線接觸到的多是代銷公司的銷售人員，買完之後，其實也就跟他沒有太大的關係，但買方很大的一個疑慮，在於代銷業者所承諾的事情，建設公司是不是都照單全收，這一塊的信任度其實是比較低的，所有代銷承諾的項目還是要白紙黑字的寫進合約內。

不管是透過房仲或代銷購屋，民眾都很擔心銷售方會隱藏重要資訊，分列1、2名，甚至透過房仲購屋有高達一半的民眾最怕遇到隱瞞重要資訊，對此，陳韻如表示，在中古屋其實民眾最怕是買到海砂屋、輻射屋跟凶宅，這也是一般民眾最難去處理的3個問題，至於新建案就要看建商過去的信用及品質。

第2名房屋漏水佔了34%，比例也不低，這部分買方應多做功課，例如窗框、有水的廚房、浴室及違建的部分，如陽台外推，都是較容易發生漏水情形，這部分要看得再仔細一點。

產權難造假 屋況歧見多

房仲銷售房屋會提供不動產說明書，其中包含產權及屋況說明，產權的部分為政府的資料，這部分比較不容易作假，但屋況說明書是由屋主填寫及簽名，屋主對屋況說明書是有法律責任的，如果勾選不符合，買方可以依據屋況說明書，做法律的主張。

另外，屋況說明書還是存在漏洞，以凶宅來說，屋主持有期間內不是，就可以勾否，且無法律責任，但民眾只要曾經是，就會認定是凶宅，或是屋主、仲介為求好賣，漏水、凶宅、輻射屋、海砂屋等不利的部分通通都勾否，導致屋況說明書時至今日，還無法獲得買方的信任及認同。

高雄市都發局2019年10月4日晚再走入鳳山五甲國宅，召開社區二期一標第2次區權人會議，出席住戶只有56戶，未能達到開會法定門檻102戶(本區總戶數510戶的20％)，現場改為座談會，與住戶交換意見，並宣導成立社區管委會的好處，希望住戶儘快形成共識，都發局仍會配合住戶方便時間，再次召集輔導成立，以落實社區自主管理，提升社區管理品質。

高市都發局長林裕益表示，1979～1983年中央興建的鳯山五甲國宅社區，佔地58.5公頃，共5,136戶，可說是全台規模最大的國宅社區。



都發局説，為加速五甲國宅全區早日依「公寓大廈管理條例」之規定，落實社區自主管理，都發局住宅發展處人員常利用晚間，社區居民方便時間，走入社區，輔助成立社區管理委員會。



又說，五甲國宅社區規劃分14區成立，截至目前，4區大樓均已成立管委會(計336戶)，五樓公寓成立6區(計2470戶)，合計已輔導成立管委會10區2806戶，約達成55％。其餘尚待繼續輔導計有4區2330戶，預計於10、11月召開。



都發局表示，輔導國宅社區成立管理委員會，困難度相當高，需秉持耐心及服務熱忱。又説，為鼓勵社區住戶加速成立管委會，都發局研提四項誘因方案，包括提撥公共基金給管委會、社區公共社區優先修繕、管委會可自主運用法定空地以外的空地供停車、管委會可申請公部門相關補助。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】