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買房還是很辛苦，要在雙北市晉升有殼族，每個月得繳逾5成薪水還房貸，當購屋族等於徹底壓縮生活品質。根據內政部不動產資訊平台公告2019年第1季「房價負擔能力指標統計成果」，結果顯示第1季全國「貸款負擔率」為35.53％，而「房價所得比」為8.66倍。

▲在台北買房要先絕食存錢，然後每月繳逼近6成薪水給銀行。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

數據揭露六都的「房價負擔能力」，這代表中位數住宅總價的每月應償還本利和與家戶可支配月所得中位數的比例狀況，換算出的「貸款負擔率」愈大，則負擔能力越低。其中台北市、新北市季變動概況，皆微幅上揚。

台北市貸款負擔率被列為「紅色警戒」，今年第1季貸款負擔率為58.07％，較去年第4季上升1.24個百分點；新北市貸款負擔率為49.36％，也較去第4季上升0.80個百分點。雙北地區已經連續多季都處於高貸款負擔率狀況。

綜觀六都貸款負擔率，桃園市第1季貸款負擔率為30.33％、台中市為39.97％、台南市為28.89％、高雄市30.76％，六都之中僅台南市屬於「綠色順風」，購屋族每月繳2成8薪資所得償還貸款，屬於可合理負擔範圍。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

在購屋糾紛裡名列前茅的「延遲交屋」，在預售屋、或中古屋交易都可能發生，王先生購買的預售屋、恰好又是地上權產品，所以當遇到延遲交屋、壓縮到後續使用年限，影響更大。專家表示，預售屋的定型化契約內，規定逾期3個月未取得使用執照，視同賣方違約，買方可解除契約，如果建商提供的合約剔除了這個罰則，建議可以找消保官介入處理。

鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，一般預售屋的工期會抓個500天、600天，在預售屋購買合約中，通常會載明「若因天災地變等不可抗力之事由」、「因政府法令變更或其他非可歸責賣方之事由發生時」，得以順延期間，「但很多建商就算遇到雨季停工，天氣放晴會想辦法趕回進度，畢竟工程延誤，興建成本增加，他們也不樂見。」

挖到古蹟屬不可抗力

謝志明表示，曾經聽過工程延宕的原因，是建商挖地基時挖到舊城牆遺跡，而被文化局要求暫停施工的案例，這種情況就屬於賣方不可抗力之事由。

但為了保護買方，定型化契約內也明定，如果逾期未開工、或未取得使用執照，每超過一日，建商應按已繳房地價款的萬分之五，並支付利息給買方。「若逾期3個月」就可以視同賣方違約，除了可以解除契約，賣方還得支付違約金。但是！問題常常就出在這個「但是」，很多建商制定契約時，常把「逾期解約」的條款剔除，導致買方碰上交屋延遲時，重新翻找合約才發現當初簽了不平等條約！

先發函催告 再找消保官協助

謝志明建議，碰上預售屋交屋延遲，首先要做的第一個步驟就是「寄出存證信函催告，留下證據自保。」若是合約內容並無對建商的罰則，謝志明建議可以尋求地方政府消保官的協助，在消保官的介入下，建商通常自知理虧而對買方作出合理賠償。

至於中古屋的交屋延遲就更常見了，假設原訂的交屋時間，但可能因為買方貸款不順、也可能因為賣方還找不到下一個落腳處而搬不出去，這時候就看責任是在哪一方、延遲多久，就由該方負責賠償違約金，通常每延遲一天、就得支付房價的萬分之一，也就是說若房價1000萬元，一天罰金1000元。

不過，實務來說，一般拖延個1~2周，對方都還能通融體諒，但通常超過3周、衍生多餘的居住成本，就會請求違約金。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

「都更危老整合人」職能基準品質認證審查通過嘍！國家住都中心為擴展都市更新動能、健全市場，委託工業技術研究院協助建立「都更危老整合人」職能基準，明確定義完成都更危老整合應具備的能力組合(知識、技能、態度)，藉此完備及優化都更及危老重建推動相關人員從業能力標準，以強化重建整合推動人員之專業能力及從業榮譽感，也期望能提升社會大眾對都更危老整合人員之專業信心及正面觀感。

過去都更整合及危老推動的從業人員並無特定門檻限制，造成從業人員素質不一，更導致民眾不信任感提升，不利於都更產業發展。有鑒於此，國家住都中心邀請內政部營建署及相關公學會等15位都市更新產、官、學界領域專家，透過專家訪談及焦點團體會議，以嚴謹的態度及方法廣納各界經驗與建議，共同完成「都更危老整合人」職能基準的訂定，更透過勞動部品質認證審查，成為國內首個通過iCAP職能基準認證的都市更新相關領域職能基準。



國家住都中心表示，後續擬以「都更危老整合人」職能基準為基礎，完成培育課程綱要及相關培訓認證規劃，透過完整都更危老推動人員的認證機制的建立，提供各縣市及民間團體投入都更整合、危老重建推動、整建維護及相關輔導諮詢等人員培訓一致性訓練標準。未來相關課程規劃及認證機制建立，有助於提升都事更新產業的量能、建立民眾對從業人員的正面觀感，也藉此推動我國都市更新產業向前，讓我們的都市更安居。



相關資訊可至勞動部勞力發展署iCAP職能發展應用平台網站-職能基準查詢https://reurl.cc/alngWl下載職能基準表，了解「都更危老整合人」應具備之能力組合！











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部表示租賃住宅管理業務係指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。次按租賃住宅市場發展管理條例第25條第1項規定，租賃住宅服務業應僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事代管業務及包租業務；違反者，依本條例第37條第4款規定處新台幣1萬元以上5萬元以下罰鍰並限期改正。

查本條例為維護租賃住宅服務業之服務品質及提升專業經營效能，以保障租賃住宅服務當事人之權益，爰規範租賃住宅服務業應僱用具有租賃住宅管理人員資格者執行業務。又具租賃住宅管理人員資格者，應依本條例第26條規定，參加租賃住宅管理人員資格訓練並測驗合格，且登錄及領有租賃住宅管理人員證書者。



又租賃住宅服務業所屬從業人員於執行業務過程，涉及上開法令規定之業務責任或應具備之專業知識，自應依本條例第25條第1項規定僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事包租代管業務。而本條例並無明定租賃住宅管理人員執行業務方式，倘以書面、電話、簡訊、電子郵件、即時通訊軟體等方式替代親自處理之方式，亦無不可。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

常有民眾洽詢如何辦理或參與都市更新，要辦理都市更新前應先確認土地是位於都市計畫區內，再依照需求選定更新處理方式，而依據「都市更新條例」都市更新處理方式有三種：

重建：拆除更新單元內原有建築物重新建築，規劃時應考量現住戶或違章戶安置、改善環境品質及公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。



整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施，如外牆拉皮、增設電梯或升降設備及建物結構補強等。



維護：指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進公共設施、以保持其良好狀況。



建築物外觀或既有設施過於老舊但建築結構安全良好，尚無拆除重建必要之建築物，可以透過整建與維護方式改善居住環境品質及都市景觀。



2019部補助都市更新方式辦理建築物重建、整建或維護，以加速推動都市計畫區內老舊社區改善居住環境，相關補助原則、類型及額度、提案限制、提案應繳交文件及其他相關規定請參閱「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」，如需閱覽申請補助相關規定或文件者，可就近至各鄉鎮公所或縣市府洽閱，歡迎符合補助條件之都市更新會及公寓大廈管理委員會申請相關補助。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

不動產一直是國人投資、避險的首選，不過台灣從2014年開始打房，奢侈稅、限貸令、房地合一稅等，使得投資人變現難度增加，打房政策紛紛出籠也直接或間接影響造成近年台灣的房地產市場不景氣，投資人都紛紛把錢拿到海外置產，而海外置產近來最夯的選項就是東協各國的海外標的物，像現在在曼谷、越南當包租公都享有近5％-8％的投報率，相比台灣平均租金投報率約4-5％之下享有較大的獲利空間，再加上台灣少子化及各項租屋政策影響，在台灣當包租公似乎不如往年榮景， 21世紀不動產企劃研究室教您如何踏出海外投資的第一步。

下一個房產投資新熱點---東協國家

首先，在眾多海外市場選擇好的國家標的非常重要，目前21世紀不動產企劃研究室首推「東協經濟共同體」(ASEAN Economic Community, AEC)的國家，一開始最早期從馬來西亞、泰國、柬埔寨等國都是時下十分熱門的選擇，而現在最新興的國家就是越南，越南總人口接近1億，即將成為亞洲第8個人口超過1億的國家；從年齡結構來看，約88％左右的人口在55歲以下的青壯年，整體平均年齡30歲左右，這樣的人口基數和年齡結構使得越南消費市場保持了旺盛的活力，國家的人口紅利與經濟發展也帶來了房地產的繁榮，此外由於中美貿易戰的關係，吸引了許多的台商還有外資都挹注資金到越南設廠投資，越南2018年的GDP成長率來到7％，是台灣的兩倍之多，現在正以充沛的經濟動能在亞洲舞台上發光發熱，準備迎向屬於越南的經濟高峰段，全球最大房仲品牌21世紀不動產洞見此風潮，正式於越南河內拓點搶佔越南房市商機。

全球最大房仲品牌 海外置產享有當地優質服務

其次，一般消費者海外置產最怕就是「對當地的法規跟居住習慣不熟悉」、「天高皇帝遠沒人管理物業」、「買到爛尾樓建案血本無歸」三件事，要解決這些疑慮首要就是挑選有信譽的仲介公司才不會買了海外的房產後卻變成沒人管理的『海外孤兒』，例如據點遍佈全球81個國家地區的21世紀不動產，都能為海外置產的消費者做後續的一條龍的服務，21世紀不動產的越南河內加盟店團隊包含台灣、越南籍成員，台灣的消費者到當地便可以中文與21世紀不動產當地團隊成員溝通無礙，更享有當地越南籍成員在地化深耕多年的專業服務，不再被當語言不通的冤大頭剝削。

外國人置產規定限制報你知

最後，21世紀不動產企劃研究室整理新興東協國家對於外國人購買房地產的一些規定和限制，提醒對海外置產有興趣的消費者可以先了解，例如泰國只需要有護照，外國人便直接可以購買土地持分的房地產，且購買的房產具有永久產權，但購買資金需由外國以外幣(非泰銖)匯入，且每棟集合住宅外國人的持有比例不得超過49％;而越南則是外國人則是只能購買2樓以上的公寓產品，而持有比例的部分，外國人在同一棟的公寓內不得擁有超過總數30％的比例，獨立房屋(透天)亦不能超過總數的10％。(本文由21世紀不動產提供，不代表本網站立場)

2019年不動產市場買氣增溫，依據內政部實價登錄資料，統計2019年1~8月六都不動產交易類型佔比，僅台南市以透天居多，其他五都熱銷類型都是住宅大樓，新北市將近一半的交易為購買住宅大樓，甚至房價最高的台北市在住宅大樓的交易量都大於公寓。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近年住宅大樓供給量大，而住宅中以大樓的貸款條件較佳，此外，住宅大樓設有電梯，多數大樓型社區有管理員及社區清潔維護，故購買住宅大樓的比例偏高。

綜觀六都不動產交易類型，僅台南市在土地交易的比例高，故在其他類型佔比32.2％，而透天佔比31.4％居次，至於其他五都皆以住宅大樓交易量佔最多，台北市住宅大樓佔比28.5％、新北市49.9％、桃園市42.5％、台中市35.0％、高雄市45.8％。郎美囡指出，近幾年在重劃區、新市鎮的推案都以大樓為主，尤其賣壓較大的區域為求順銷，新大樓的價格與中古屋相差無幾，促使買方購買住宅大樓，且多數民眾考量年邁後爬梯不易，另一方面大樓社區多有管理及垃圾清潔，故基於生活便利性及安全性購買大樓，至於台南市民多數習慣住透天，故住宅類以透天為交易大宗。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，台北市平均房價居冠全台，不少購屋人會選擇實際坪數大、單價相對低的公寓，尤其在老屋重建推行下，購置老公寓有了另一層意義，不過在普遍自住、自用的考量下，台北市購屋者逐漸改以大樓為主。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市現有1654筆非都市土地，台中市政府在2019年10月9日召開會議進行土地分區使用變更及劃定，其中由「山坡地保育區」變更為「一般農業區」，以及面積達1公頃以上土地共5案，審議通過後將報行政院內政部核定；其它15案包括檢討變更為河川區、劃定森林區，以及面積未達1公頃的零星土地，通過後由市府直接核定，促進土地合理使用。

市府針對非都市土地使用分區檢討變更及劃定成立專案小組，召開2019年第2次會議，由副市長令狐榮達主持。令狐副市長表示，市長盧秀燕相當重視土地合理使用及資源保育，感謝小組委員把關，落實非都市土地使用編定及管制，兼顧農業與工業發展所需，促進土地資源保育利用。



地政局長吳存金指出，此次會議共審議20案，共1654筆土地，面積合計約336公頃，今日順利完成1251筆非都市土地使用分區檢討變更，以及403筆首次劃定使用分區作業，將促進土地合理使用，並銜接未來國土計畫。



地政局補充說明，此次會議召開前，經各地政事務所將使用分區及編定草圖於市府及區公所公開展覽30天，並舉行說明會，期間無人提出異議後，再提送辦理。審議通過的案件，後續將經內政部或市府核定後，公告30天並通知土地所有權人，再由各地政事務所辦理地籍異動登記，相關進度可洽各地政事務所或地政局。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園市長鄭文燦2019年10月9日主持市政會議，針對龜山區公所「龜山5告讚-看見GOOD城市價值」專題報告表示，龜山區人口超過16萬人，有華亞科學園區、龜山工業區及工三、工四工業區，也有機場捷運經過。市府將在預算編列有限原則下，積極推動龜山區各項公共設施，提升居民生活品質。

鄭文燦也說，市府積極推動龜山區建設，例如：捷運棕線預計2020年完成綜合規劃報告，提送中央審議；於龍華段規劃增設停車場，滿足迴龍地區停車需求，並透過都市計畫檢討，改善市民活動空間；於公園增設共融式遊戲場，並透過公設用地檢討積極增設新公園，提供親子遊憩好去處；規劃興建大坪頂公園籃球場薄膜天幕，讓市民運動或辦活動更方便。



龜山區長呂緣表示，龜山區內廠商林立，工業產值占全國產值約8％，是北台灣的科技工業重鎮，並有中央造幣廠、中央警察大學、完善醫療資源及優質老人照顧計畫等資源，是一個宜居樂活的好地方。2019年龜山區公所推動「長壽龜行動計畫」，透過走動式服務，廣納地方民意推動各項基礎建設，滿足地方需求，未來也將繼續推動「長壽龜行動計畫」，持續提升龜山發展。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

陳小姐來電詢問，房屋已原地拆除重建中，為何還會收到催繳的房屋稅繳款書？

稅捐機關表示，房屋如因老舊須原地新建、改建或重劃等而拆除，請於拆除發生之日起30日內，向房屋所在地方稅捐稽徵機關申報拆除，經稅捐機關核定即於拆除當月停止課徵房屋稅，並註銷房屋稅籍，避免與重建後的房屋重複課稅。如果超過30日申報，請檢附相關拆除資料(如地政機關核發建物滅失證明等)，以供稅捐機關審核停止課徵房屋稅時點。



稅捐機關進一步提醒，房屋稅為按月核課，房屋拆除應即時向房屋所在地稅捐稽徵機關申報，以維護您的權益。如有任何疑問或不明瞭之處，請利用該局服務電話，將有專人竭誠為您服務。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】