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2018年下半年中美貿易戰開打，至今超過一年，不過此舉對於台灣來說反而是促使台商積極返台設廠，帶動工業地產，甚至是商辦租售的殷切需求。反觀對香港來說，則是負面大於正面，又碰上示威行動，不但金融業擴張放緩商辦出現租金下降，甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊，嚴重影響整體經濟，PMI(採購經理指數)持續惡化至40.8，為2009年金融風暴以來新低。

其中美中貿易戰前三波課稅以網通設備等產品影響較大；第四波則是手機、筆電等影響最大，將直接衝擊資通訊產業供應鏈，長期持續將造成訂單下滑，因此，2018年第一季起，包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等在台紛紛擴廠。

 

根據高力國際調查，2019年六都商用不動產以及土地交易動能相當強，前三季台北市整體交易額已突破千億元、約1009億元，其次則是台中市約576億元，第三至六名則依序為，新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元，以及台南市約284億元。

 

北市前9月商用加土地交易額破千億

 

高力國際指出，若進一步分析六都交易類型，北市以商業地與辦公大樓較為熱絡，台中市則以住宅用地最熱，前9月交易總額近300億元，至於，新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。

 

北市近7成大樓處滿租狀態

 

至於，北市商辦租賃需求則持續熱絡，而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲，空置率續探底。根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查，可供租賃的樣本棟數為253棟，總供給租賃面積為161.7萬坪，空置率僅4.18％，換句話說，待租坪數不到6.8萬坪，也就是近155萬坪都有企業承租。若進一步調查整棟滿租情況，則高達176棟，也就是近7成大樓都處於滿租狀態。

 

而且台北市商辦租賃市場已經連續11季單季淨去化量超過5,000坪，主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。

 

供給部分則持續緊縮，興建中大樓仍以自用為主，整體市場已轉為房東市場，大面積選擇有限，預計年底空置率將跌至3.3％，房東漲租企圖心強；尤其2020年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。

 

反觀香港商用不動產市場，因中美貿易戰開打，促使金融業擴張放緩，又碰上示威行動持續進行，種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。

 

金鐘連續5季商辦租賃去化量成負值

 

尤其是MNC(跨國公司)、大型金融保險及中國企業在港暫停擴張，金融業受壓裁員，中環金鐘等核心商業區，已連續5季淨去化量出現負值；同時也觀察到金融及法律服務業者等業者選擇往郊區移動，而且趨勢明顯。商辦投資市場方面，由於整體投資信心下滑，交易量萎縮，2019年更出現15年來首見無單一產權交易案例，整體經濟前景趨於保守，預期2020年香港辦公大樓租金及售價將下修，空置率也會隨之上升。

 

工業地產相對穩健

 

不過，香港並非整體市場都處於悲觀情勢，其中供給相對有限的工廠大廈因電商對於倉儲物流空間的強勁需求，促使租金向上推升，尤其是《活化工廈計劃2.0》促使投資人持續收購舊工廈以利後續變更使用，提升散賣交易占比，其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受重視。

 

新鴻基匯璽3期下修開價近1成

 

至於，香港住宅價格表現，受到中美貿易戰紛爭、示威活動持續，及整體經濟放緩，影響購屋信心，單季住宅交易量萎縮4成，不過尚未見大幅跌價，第3季平均售價小跌約1.5％，所幸有賴上半年強勁漲勢，仍使2019年前三季住宅價格漲幅維持5％。

 

而為推升住宅買氣，已有開發商下修新推案住宅開價案例，包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的匯璽3期(Cullinan West Project III)開價下修幅度約9.1％，吸引購屋者上門。2020至2021年，預期每年有2萬個住宅單位釋出，後續經濟反彈力道待觀察，推測租售價格僅將持平或微幅上揚。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

對當今年輕人來說，要在雙北地區買房，成了遙不可及的夢想，不只「天龍國」房價居高不下，新北部分地區也跟著水漲船高，其中緊鄰台北市的三重，就成為網友高度討論的地區。近期就有網友發文，表示三重地區許多地方一坪40至50萬，令人難以想像，無奈地說「三重這兩個字是鑲金嗎？」

有網友在「PTT」上發文，以「現在還以為三重房價很便宜的都是甚麼人啊」為標題，討論他所觀察到的房價心得。他在文中談到，自己最近在看房子，條件初估是10年屋齡以下，希望能找到一個合適的住處。

不過他也說，新店、板橋與中永和地區一坪50萬起跳，自己就先不看了，將目光轉到三重地區。尷尬的是，原先認為三重受限於治安與環境因素，可能有機會找到相對便宜的房價，不過他發現一坪已來到40萬大關，無奈地說「看看這個街景和治安，值這個價嗎？難道三重兩個字鑲金嗎？」

貼文引發討論，網友紛紛留言「三重真的沒那個價值，只可惜也被炒起來」、「蘆洲也是阿，貴又髒又醜」、「土城都40幾了，三重為什麼不行」、「三重真的亂」、「板橋4x萬就有了，買三重是盤子」、「便宜啊，跟台北市比起來」、「新北一堆不知道貴什麼的」、「單純交通方便吧」。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

無殼蝸牛運動今年滿30周年，當民眾抗議高房價、夜宿忠孝東路之際，本刊記者沿著捷運，在淡海新市鎮、林口、鶯歌找到1字頭房價的房子，證明只要拋開心中的框框，在台北買房不是遙不可及的夢想！

撇開貴森森的蛋黃區，大台北地區捷運沿線找得到1字頭尾、2字頭初的房價？「要往淡海新市鎮、鶯歌、林口找。」住展雜誌企研室經理何世昌給記者建議。

本刊記者從台北車站坐捷運紅線，約莫30分鐘，來到紅樹林站，再從紅樹林站轉乘輕軌約20分鐘，就可來到濱海義山站，這裡是淡海新市鎮，新建案和銷售廣告看板林立，很難想像原本是農地。

「這裡是淡海新市鎮第二期，屬於文教區，學區包括正德國中、淡江中學，還有預計2022年會蓋好的淡海國小，附近還有美麗新影城，滿足休閒、娛樂的需求，吸引退休族和年輕人來買房。」台灣房屋淡水濱海特許加盟店店東李雅卿說。

李雅卿說，濱海義山站附近建案基地開闊、地勢平穩，房價都在2字頭，具有特色例如用花崗岩打造的巴洛克風新建案，開價上看40萬，一般中小型社區，房價都在20出頭萬，房價比台北便宜很多。「台北市買公寓，這裡可以買大樓」，看好輕軌帶來更多人潮，未來房價可望持續上漲。

根據永慶房產集團統計，淡海輕軌11個站周邊房市，今年1至9月中古屋交易量以竿蓁林站最多，共有249件，其次是新市一路站的226件，以及濱海沙崙站的220件，主要因為預售案交屋，帶動交易量提升。房價方面，除了濱海義山站和淡海新市鎮站周邊中古屋均價還在1字頭，其他站點周邊房價都已站上2字頭，顯示濱海義山站和淡海新市鎮站周邊房價有機會跟上。

「這裡原本一片荒涼，一天看不到5輛車。」從事室內設計的張先生說。原本住在台北市內湖的他，喜歡淡水的環境，不僅街道寬敞，空氣也好，10年前就買下位於濱海路一段的「甜水郡」建案，42坪加一個車位，總價700多萬，換算每坪單價約14萬元。　

很多人對淡水的印象是又濕又冷，淡海新市鎮更是偏僻，張先生說，台灣很小，到處都有便利商店，社區附近還有量販店、連鎖超市等，採買方便，輕軌通車後，交通更便利。至於濕冷，他完全不覺得，反問記者「台北市冬天不也很冷？」

隨著整體房市復甦，淡水新市鎮房價2013年左右大多來到2字頭，張先生6年前再加碼約2700萬元買了3間「海洋都心」預售案，換算每坪21萬元，主要是看好輕軌通車以及施工中的淡江大橋等交通建設加持下，未來淡海新市鎮房價增值可期。

淡水新市鎮占地1700多公頃，新市一路三段、中山北路、濱海路圍起來的區塊是最早發展的區域，也就是目前的行政特區，這裡有淡海新市鎮第一所市立小學－新市國小，也有量販店，連鎖超市、咖啡店等，採買方便，同時離舊市區最近，目前成交價在21到26萬左右，新案甚至賣到28萬元。

永慶不動產淡水北新加盟店副理吳佩佩表示，新市一路、中山北路、濱海路圍起來的區塊是行政特區，是淡海新市鎮最早發展的區域，距離舊市區最近，生活機能充足，除了家樂福、燦坤、星巴克等， 騎車7、8分鐘可到北新路的黃昏市場。學區包括雙語的新市國小，以及淡水國小、新興國小、正德國中、淡水國中、淡江中學等，鄰近輕軌新市一路站，吸引不少來自士林、石牌、北投甚至大安區的年輕族群來買房，外來客和區域客比重為6比4。

淡水新市鎮房價大多在2字頭，但離海邊較近的區塊，即濱海路3段以東、後洲路1段以西、新市五路1段以南的區域，雖然開價2字頭，與屋主議價，不乏成交在1字頭的物件。例如位於新市二路一段的「宏普樂高」，屋齡只有2年，23坪、2房、挑高4米2的物件含車位，屋主開價698萬，608萬就可以買到，扣除車位約130萬元，每坪房價為20.78萬元，可再議價至1字頭。

不過，住展雜誌企研室經理何世昌提醒，「以淡海新市鎮來說，濱海路位置比較偏僻，花在交通上的時間也比較多，建議選擇輕軌淡水行政中心站和新市一路站周邊，生活機能較充足，連接淡水捷運也比較快。」

林口因機場捷運開通，車程約20分鐘就能到台北車站，近年來成為房市交易熱區，新案價格普遍在2字頭，是新北市房價的一半，吸引許多首購首換族群來買房。

本刊記者驅車來到文化路一段，「這是屋齡35年的舊國宅，屋主開價每坪20萬元，有機會成交在1字頭，相較於林口平均房價24萬、10年左右房價介於23到24萬元的行情便宜」中信房屋捷運林口站加盟店店長李文傑說。

李文傑說，林口聯外道路多，所有公車走高速公路到台北市，到圓山25分鐘，開車約35分鐘到台北市政府、台北101，還有A7、A8、A9捷運站，三井OUTLET、昕境廣場、環球購物中心等購物中心，以及長庚大學和長庚醫院等，生活機能充足，3房加一個車位，1000萬就能買到10年左右的房子，房價比雙北便宜。

接著，本刊記者來到林口區隔壁的龜山區，台灣房屋林口A9環球特許加盟店店長吳瑜祐，帶著記者來到文昌一街的靜巷，觀看位於公寓5樓的物件，儘管屋齡已23年，外觀仍維持得相當整潔，「往窗外看就可以看到長庚醫院，步行約5分鐘可到，走路到A8捷運站約5到7分鐘左右，步行1分鐘就可以到復興北路商圈，採買方便」吳瑜祐說。

根據實價登錄資料，附近建案平均開價每坪25至40萬元都有，下半年每月平均成交件數10至13件。

「這附近房價都是30幾萬起跳，因為物件位在公寓5樓，沒有電梯，雖然屋主開價700萬元，換算每坪單價27萬，但扣除車位，成交價可能落在19萬，房價硬是少了10萬以上，而且公設比只有11%」吳瑜祐說。

吳瑜祐說，如果買下這間公寓，隔成3間套房出租，每間月租約1萬元，一年租金就是36萬元，報酬率超過5%，比銀行定存好很多！

記者開車從台北車站出發，經環河快速道路和國道3號，約莫40分鐘抵達鶯歌。假日的陶瓷老街人聲鼎沸，但只要步行5分鐘，就能來到遠離喧囂的建國路住宅區，這裡也能找到房價每坪1字頭的房子。

中信房屋鶯歌建國加盟店業務主任鄭安忠，帶記者來到「建國名園」5樓，「這間屋齡26年的中古屋，2加1房的格局，總坪數30.94坪，開價698萬元，每坪22.56萬元，可議價到1字頭。」鄭安忠說。

目前鶯歌中古屋每月成交6到8件，平均每坪16至18萬元，建國商圈的行情稍高，每坪約18至19萬元。

鄭安忠表示，「建國商圈的生活機能完善，走路3分鐘到鶯歌國中、國小，10幾分鐘就到傳統市場和超市，附近還有三鶯之心藝術特區及永昌公園等綠地。三鶯二橋通車後，往新莊、板橋、迴龍、三峽和土城都很方便。」

「未來三鶯線通車後，走路不用10分鐘就到國華站。」因此，鄭安忠看好此區的房價。三鶯線行經土城、三峽與鶯歌，預計2023年年底完工，日前又經行政院核定延伸到桃園八德段，銜接桃園捷運綠線，串聯高鐵及桃園機場。

鄭安忠說，不少屋主惜售，一邊收租金、一邊等捷運通車後的增值效應。「若月租1萬2000元，年租14.4萬元，以600萬房價估算，租金報酬率2.4%，比銀行定存好」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，鶯歌到台北市中心比較遠，且三鶯線通車還早，若想沿著三鶯線買房，須考慮工作與生活圈，「交通建設對市場信心及買氣有幫助，對房價是否有幫助，則要視整體房市而定。」

近一年多以來，房地產受惠於「台商回流」，不管是豪宅市場、商辦市場或工業用地或廠房，乃至於不動產放款餘額屢創新高，全都被歸功於「台商回流」買盤所帶動。但住展房屋網企研室認為，外界對於台商回流至台灣大買不動產的印象可能是錯的，台商回流對國內不動產市場最大的影響，可能在於信心的拉抬，而非實際交易的挹注。



雖然今年來工業、商業不動產成交大爆量，一般直覺的認為是回流台商買盤所帶動。但據住展房屋網企研室觀察，至目前為止，工業土地、廠房，以及商辦的主要買主，絕大部份都是國內建商、本土企業，以及極少比例的外資，至於回流的台商，幾乎沒見到鉅額成交的案例。



在諸多台商回流的報導中，我們很少看到有回流的台商大手筆購置不動產的例子。反觀國內的企業、壽險與建商，才是大買不動產的主力，不管是政府標售的土地、或是民間商仲業者標售的標的，幾乎都是國內資金所吃下來。



在經濟部所揭露的回流台商名單，其中只有極少數出手購置不動產，成交金額逾30億以上的大額成交更是掛蛋。或許回流的台商的確有購買不動產的需求，但起碼至目前為止，所見的案例並不多，金額也有限。



為什麼回流的台商尚未出手，國內房市卻把這個議題炒得沸沸揚揚，甚至進一步帶動市場呢？



住展房屋網企研室分析，「台商回流」的議題之於國內房市，最大的影響應該是在信心面的拉抬；畢竟，國內游資氾濫，但投資信心疲弱，如果缺乏有力的利多題材，市場仍難拉得起來。



「台商回流」實質增加的買盤雖虛，但對於市場信心的助益卻無可限量。這種狀況與當初前總統馬英九勝選時相似，當年馬前總統勝選後，市場大炒「兩岸和平紅利」，並藉此激勵市場信心。



但事實上，「兩岸和平紅利」與「台商回流」如出一轍，對不動產的實質效果都是假的；尤其馬前總統上任就遇到全球金融海嘯，房價一路跌到「遺贈稅調降」、「資金鮭魚返鄉」等政策上路後才開始止跌反彈。



說穿了，資本市場上不管利空或者利多題材，都是真真假假、虛虛實實。至於民眾該不該買房，還是以自己本身需求為依歸，沒必要隨著題材打轉，以免被誤導判斷了。

新北市今年正式邁入高齡社會，故全力推動「新北醫動養」願景工程，其中的「銀新生活城」將落腳中和積穗國中旁，企圖打造一座可支援周遭社區醫療長照所需的高齡居住新地標。



新北市長侯友宜日前特別至積穗國中旁「銀新生活城」預定用地會勘，指示市府團隊加速規劃進程。侯市長指出，市府擇定三重及中和地區，著手打造「銀新未來城」及「銀新生活城」兩大地標，融合醫療、長照、住居及生活支援之需求，讓公有空閒土地有效轉置成共居新社區。



新北市衛生局長陳潤秋進一步說明，新北市參考日本附服務高齡住宅所規劃的「銀新生活城」，低樓層為支援本地居民及外展至鄰近社區的醫療與長照服務，包含社區藥局、居家服務、托老托幼設施。



中高樓層則以附服務住宅與住宿型長照機構為主，並納入運動、停車場等生活支援設施，提供未來不同世代交流、互動之介面，期待規劃建設完成之後，成為全國醫養合一的新典範。

新竹市府日前成功爭取前瞻計畫水環境第三梯次核定1.7億經費，將投入青草湖周邊景觀改善，推動青草湖啟用63年來最大規模的景觀改造工程，市府表示，將全面整合青草湖周邊自然環境與生態資源，設置全區環湖景觀步道、全新自行車道，以及眺望平台、浮動碼頭等，帶給市民親水好生活。



新竹市地政處表示，青草湖風景區過去缺乏系統的規劃與串聯，加上硬體年久失修導致問題叢生，市府透過爭取水利署全國水環境改善計畫，以重塑青草湖整體生態與親水環境為目標，透過調整動線、打開過往有距離感的湖岸邊界、將各區域空間重新盤點，再造青草湖優質休憩空間。



新竹市長林智堅則指出，後續市府還會透過市地重劃釋出2.3公頃土地，活化觀光空間，並引進SUP立式滑槳，打造青草湖特色親水活動；整建工程預計明年初動工，當年底完工，期待能使青草湖風華再現。

▲汐止的「超級花園」平均單價為39.9萬，有豐富公設，適合開車通勤族群。

2019年雙北市優良公寓大廈評選結果陸續出爐，本次共有79個社區獲獎，台北市有5個151戶以上的大型社區，新北市有9個300戶以上大型社區獲獎，專家表示，獲獎社區代表管委會制度成熟，社區經營有成，對於公設維護管理較佳，可以當作買方購屋的指標之一。

永慶房屋依據實價登錄資料統計，獲選今年台北市優良公寓大廈社區，交易量最多的是大同區「時尚之星」，平均單價54.6萬，該社區鄰近雙連站，周邊有寧夏夜市、家樂福，社區以1～3房為主，挑高3米6，套房物件相當搶手。

「時尚之星」交易量奪冠　「崇仁花園大廈」次之

交易量排名第2的是萬華區的「崇仁花園大廈」，平均單價為43.2萬，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，該社區為軍宅物件，屋齡10年，周邊有青年公園、南機場夜市，未來有萬大線加持，適合首購及青年族群。

萬華區的「潤泰萬花園」及南港區的「重陽花園新城」以11件的交易量並列第三，謝志傑說，潤泰萬花園位於萬大國小旁，距離交易量排名第二的崇仁花園大廈僅500公尺左右，生活機能相異不大，社區具有交誼廳、散步廣場等休閒設施。而重陽花園新城為基河國宅三期，屋齡15年，社區內有中庭花園及兒童遊戲空間，停車空間也相當充足。

新北市獲獎的社區中，交易量最高的為汐止區的「超級花園」，共有145件交易案件，平均單價為39.9萬，接近4字頭的房價吸引自住族群進駐。謝志傑表示，超級花園位在汐止的樟樹灣地區，總戶數達638戶，是相當大型的社區，交易量大多是自於完工後的交屋潮，開車至汐止交流道或是新台五路交流道皆在10分鐘以內，對於開車通勤的族群十分方便，此外，社區擁有豐富的公設，格局有1～3房，相當適合於南港或內湖就業的首購族。

 「淡江有約花園」1字頭入手 超親民

住宅單價方面，淡水的「淡江有約花園」以平均每坪18.4萬最為親民。謝志傑說，「淡江有約花園」鄰近淡海輕軌淡金北新站，生活機能則有淡江大學商圈支撐，房型從套房到4房產品皆有規劃，公共設施也十分豐富。

謝志傑表示，大型社區需分擔的管理費較低，且擁有豐富的公共設施，但居住人口眾多，若是有大型活動或決策時，意見也較難整合，此時社區管理委員會便顯得格外重要，建議民眾購買大型社區時，可參考各縣市優良公寓大廈評選的社區，或是多打探社區的風評及公共基金狀況，才能安心地享受大型社區所提供的公共設施及服務，同時兼顧居住品質。