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不動產市場回溫，高資產買方進場，台北市高價路段竟也洗牌，依據內政部實價資料統計2019年上半年、台北市交易平均房價前十名高價路段，傳統豪宅路段如敦化南路、安和路、忠孝東路被擠到第四名之後，前三名依序為辛亥路一段、和平東路一段及建國南路二段。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，近期高端買方回籠，部分新案備受買方青睞，同一社區多筆高單價房屋交易，讓部分路段單價受到拉抬，因此排行榜前三名跟過去印象中的高價路段不同。

新宅帶動價格，前三名單價破百萬

綜觀台北市最貴路段排行榜，第一名是中正區辛亥路一段平均單價117.85萬、第二名大安區和平東路一段110.12萬、第三名大安區建國南路二段105.52萬，前三名的平均交易單價都超過每坪100萬，而第四名到第十名雖然未破百，但也都在每坪90萬以上。郎美囡表示，前三名路段會有百萬高價，主要是受新豪宅及高級住宅的交易價格影響，如位於辛亥路上的「潤泰雙子星」、和平東路的「和平大苑」、建國南路的「信義聯勤」，而第四名到第十名路段也多有高單價新宅交易，讓前十名穩站90萬大關，另一方面，高資產買方回籠購屋，提升高價新宅的接受度。

買舊不如買新，高價地段大洗牌



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，台北市近年新推案普遍為豪宅及高級住宅，且許多新宅從建築設計到軟體服務力求別出心裁，以期吸引潛在買方關注，也確實讓許多買方選擇買新宅，而傳統豪宅地段交易減少，間接影響路段的平均交易價格排行。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

占地約5000坪的「京華城標售案」第4度標售2019年9月25日開標，底價342億元，比第一次(2018年12月12日)標售時開價的380億元「打九折」，然而，第4度開標結果，由鼎越開發採「追價」方式，以372億1萬元得標，溢價率達8.8％，直逼首次標售底價380億元。而得標者鼎越開發背後的母公司是中石化，而中石化又是京華城的大股東，持股比率將近4成，這樁看似「左手換右手」的標售案，引發市場的聯想與質疑。

根據承辦標售的戴德梁行事後新聞稿指出，「中石化表示，看好未來台北市東區辦公大樓市場，且京華城土地屬台北市東區罕見完整大面積可供開發土地，有創價空間，未來京華城拆除後將規劃興闢頂級商辦，完工後可為超過上萬個上班族提供工作場所，帶動中崙商圈繁榮，同時為台北市中心發展帶來新機會。」市場人士形容，這種「大哥(威京集團)賣樓、弟弟(中石化)買回」的戲碼，讓人越看越迷糊，如果中石化這麼看好京華城的未來發展，其實集團內部進行交易，過程一切符合證券主管機關的要求，然後發佈重大訊息即可，何苦繞了一大圈，搞到3次「無人問津」後，弟弟才手買回，而且價碼只比第一次開價便宜8億元？



戴德梁行在事後新聞稿指稱，「中石化表示，京華城土地位在南京四五商圈及信義商圈北側交界，地處便利，基地屬位處信義計畫區的延伸區；允許使用項目包括辦公大樓、國際購物中心、國際觀光旅館…等，目前規劃改建為4棟結合綠能智能環保的商辦，上層19樓規劃為頂級辦公室，可提供超過上萬個上班族的工作場所，不只能為公司帶進獲利，也能繁榮鄰近中崙商圈，同時接軌台北市政府積極推動的信義2.0計劃。」懂建築與房地產市場的人都知道，一塊這麼大面積的基地，要建築設計、規劃產品，並且計算未來的投資報酬率，單是這樣的作業時間，恐怕起碼需要1年以上，「京華城標售案」2018年12月12日第一次公告，中石化2019年9月25日得標，他們規劃「4棟結合綠能智能環保的商辦，上層19樓規劃為頂級辦公室」到底花了多少時間做出這樣的產品定位？中石化想要取得「京華城」的起心動念，到底是什麼時候萌生出標購意願，也讓市場感到好奇。



戴德梁行在事後新聞稿指稱，「中石化說明，未來京華城土地地上物拆除後，將保留地下室原連續壁及基樁，和一般素地開相比減少了土方挖運棄的費用，預估節省整體工期約12至16個月，運營策略則採辦公樓及商業出售出租模式，將依照後續運營狀況決定，預計本案開發完成後，將對中石化營運收入及收益帶來穩定貢獻，並可支應雙主軸策略滾動開發。」這麼重大金額的投資案，用中石化100％持股的鼎越開發名義標購，是否也須受到證券主管機關監督？中石化的股東應該有權力質疑，未來的「營運效益」如何？證券主管機關是否也應該主動要求中石化提出決定這麼重大金額投資案之前，是否做過確實詳細的財務預測數據，是否有針對是否符合公司營運的安全控管？

中石化副總暨發言人陳穎俊25日晚間解釋，京華城2018年12月，以及2019年3月、6月三次標售，都以流標收場。在第三次流標後，京華城的聯貸主辦銀行凱基銀行，提議中石化可以最大股東的身份參與研議合作方式。經公司評估後，中石化看好台北市未來商辦行情向上，因此決定出手。換句話說，中石化是在2019年6月開始「起心動念」準備標購京華城，在短短3個月時間裡，決定了4棟19層高端辦公大樓的產品定位，完成了這麼大金額投資的「財務分析」與「風險評估」，更完成了區域商辦產品未來發展的「市場調查」，最後決定出手「372億元標購價」，看來中石化對於標購京華城的「速度與激情」讓人大開眼界。



然而，無論市場有什麼樣的質疑，這樁交易已經「成交」，對於「京華城」來說，找到了自己的買家，對於承辦的戴德梁行來說，算是「達成任務」，對於高價搶進的中石化來說，就看看未來這個標購案，是否真的能幫中石化帶來「他們自己期待的豐厚獲利」吧！













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

已逝的世界建築大師貝聿銘曾說過：「最美的建築，應該是建築在時間之上的，時間會給出一切答案。」而能留在時間軸上的建築，定當有份「獨特」，不會隨著時光洪流消逝。國城建設發言人洪嘉聰說：「想做獨一無二的建築，讓世界能看到高雄，體驗台灣的美，先決條件就是籌組國際，用頂尖高手的經驗，創造在任何時空背景環境都很潮的建築」，故「國城定潮」由然而生，定義非凡高規格。

定潮逾2千坪灣區基地 先天地王血統



時間倒帶11年前，國城洞燭先機，逆勢在高雄亞洲新灣區的高軟興建頂級商辦大樓UFO案，後來吸引鴻海集團在此成立電腦數位中心，陸續帶動動漫AI、VI等高端科技產業陸續進駐，磁吸全球頂尖好手，國城成為高雄產業前進的推手。



當時該區的開發案僅有夢時代，正當所有人懷疑其發展潛力時，國城已經預見未來，埋下想購地的種子，終在2010年如願。然而這11年來，不只鴻海集團，智威科技、中鋼總部，IKEA、台鋁、高雄圖書館總館、高雄展覽館，甚至佈建了輕軌，事實證明，國城早從灣區看見高雄轉型的契機，以及高雄未來30年的希望，眼光精準。



要塑造一棟獨一無二建築，需要外在的基地條件、內在規劃設計等配合，方能成就其價值。洪嘉聰強調，想像灣區未來，讓人直覺聯想到新加坡Gardens by the bay濱海灣花園的發展型態，在如此精華的地段，四面臨路且擁2112坪基地面積，是先天的優勢條件，猶如帝王的皇室血統，不論後天條件如何被型塑，它依然是貴族。



為求完美 比稿數十家設計事務所



貴族的精神就是「客製」，洪嘉聰說，國內許多建案，常以國際名家國際團隊宣稱，但多屬掛名，但國城要找的，不只是在國際享有盛名，還能不忘初衷、親力親為的團隊，在經過國內外十多家設計事務所比稿、花費數年時間，最終拍板世界頂級住宅的創價者—新加坡SCDA事務所，負責外觀；以及全球最奢華的法雲安縵酒店御用設計師JAYA(Jaya Ibrahim)專責公共空間設計與樣版房設計，燈光設計則委由『地表上最懂燈光的團隊』澳洲TFB(The Flaming Beacon)，從外觀美學到細部的空間設計。強強聯手，在國內全是創舉。



國城在與國際團隊SCDA與JAYA的來往交手過程，好幾次讓洪嘉聰印象深刻，包括從一開始的創意、設計中的自我要求，以及最末段的收尾等，也更加確定「定潮」將會是創價之作，因為「一件事情就是要從頭到尾不一樣，才能成就不一樣」，洪嘉聰說。



SCDA聯手JAYA、TFB 力求細節不馬虎



洪嘉聰進一步舉例，SCDA起初提了3種規劃，國城選定第2個，當中往返討論、畫設計圖耗時近1年，當3D圖都已完成，SCDA在不考慮人事成本及費用產生下，卻主動翻盤重提一個設計，只為力求最好的建築存在於高雄，這想法也是與國城的理念相符，看見SCDA對建築的熱情與追求完美的決心，洪嘉聰就知道找對人了；『我們共同的目標就是創造一個代表性的作品，讓有共同價值觀的夥伴一同努力，國城定潮正是37年磨一劍。』

攜手JAYA的合作亦是，由於上海璞麗、安縵頤和、安縵法雲、富春山居、新加坡Capella Resort等頂級酒店度假村，皆是設計巨擘Jaya Ibrahim的代表作品，沒有六星級的飯店不接，更沒有接過住宅的案子，所以對於定潮，JAYA十分慎重，並主動要求連同樣版房一併設計，只為求得整體的美與和諧性。



討論到大廳公設時，洪嘉聰透露，原本是要購買大型藝術品，但2、3個月過去，JID事務所來信說，覺得公設藝術品須結合在地文化，並且與住戶有互動關係，才有其價值意義；故提出聲音雕塑作品，其概念是委由義大利藝術家用陶瓷手工打造二個水滴形狀的藝術喇叭，並垂掛於大堂內，形成了『聲音雕塑』，再結合台灣知名聲音與音樂創作藝術家編制24小時的音樂；人走近，樂器隨之不同，美妙旋律帶動水波紋變化，彷彿一支迎賓舞；由於住戶參與都會有不同的樂曲呈現，這將是獨一無二的公設藝術品。

定潮為高雄、台灣帶來全新的建築能量

「這件事是自找麻煩，」洪嘉聰直言，相較於兩件藝術品，互動式的聲音藝術難多了，「光是設計這水波、喇叭以致呈現出的聲音，花兩年時間，還要反覆調音，連聲音頻率、波長訂在哪都要固定好，有一定的規律，因為稍不注意，波紋就不好看。」我們堅持反覆測試，這正是結合在地文化、收集高雄聲音的鉅作。



此外，為了在空間上呈現最放鬆舒服的安縵風格，JAYA團隊每一張圖都會與燈光檢討，包括牆壁表情、燈光要怎麼打？色溫、地板要不要亮？壁燈希望上亮下也亮，但下亮不要打到地上，而是打到牆壁；一絲一毫的細節都不放過，就是為了創造最舒適、柔合的空間氛圍。



同JAYA般，初次接下超高層住宅案的TFB，則是透過燈光，為「定潮」重新定義建築，TFB把對灣區最美印象—「夕陽灑在海灣上」的感動，注入燈光設計中，想在天空創造一片海洋，順應SCDA立面運用的擴張網，進行光影演繹，隨著回家路線流動、視線移動，感受到建築如港灣緩浪，迎接主人回家。



國城與國際團隊在意每一個細節，認為住宅，就應強烈感受到「回家真好」的心情，洪嘉聰說，「定潮適合想要舒服、自在過生活的人。」同時希望定潮能「帶領灣區走向世界」，透過國際團隊的宏觀視野，從建築帶動周邊環境與開發，改變高雄的天際線，最後洪嘉聰指出，我們的理念是『以此一建築，改變一座城』，相信定潮將會是具有這樣能量的作品。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市都市更新處表示，台北市內湖路1段的「明園大樓海砂屋」，都更實施者是士林開發股份有限公司，於2019年7月31日函請重行公展。海砂屋都更案因危及住戶安全，市府均積極協助時程加速，都更處呼籲實施者應針對未同意的80餘人妥予溝通協調，以尋求重建之共識，協助住戶早日完成重建。

建管處針對明園大廈海砂屋都更案列管總戶數190戶，目前申請停止使用戶數計117戶、其中63戶出具專業技師的安全簽證，核准同意延長使用1年，為積極協助海砂屋拆除重建，建管處依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」針對無正當理由仍持續使用之建築物，已依法裁罰10戶所有權人，其中2戶裁罰10000元罰鍰，8戶裁罰5000元罰鍰，並得連續處罰，藉以督促社區住戶早日整合重建意願，儘速拆除重建。



都市更新處也進一步說明，該處於各行政區設立都市更新諮詢工作站，並提供都市更新法令說明會，持續協助辦理重建，市民朋友可多加利用；亦歡迎至都市更新處網站「首頁」＞「熱門查詢」＞「台北市公劃都市更新地區作業專區」下載「劃定台北市高氯離子混凝土建築物更新地區案」計畫書、圖等相關文件。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

山城發展再下一城！繼「豐富專案」7月開工，整合金融服務專區、國民運動中心、住宅及商業區將成為豐原發展的門戶新核心區，台中市政府也啟動延宕2年的豐原轉運中心，目前已完成招標，結合地上轉運中心功能，在豐原車站東站興建多目標立體停車場，串連鐵、公路運輸服務，並提供汽、機車停車空間，預計2021年底完工，將再活化豐原發展。

交通局長葉昭甫指出，豐原轉運中心工程2017年即編列預算，規劃初期因地下管線等因素延宕近二年，盧市長上任後指示交通局積極推動，多次邀請專家學者召開會議研討，並極力協商各管線單位自費限期遷移所屬管線，另於2019年7月5日召開地方說明會，依民意計畫興建兼具轉運、商場及停車場功能的轉運中心，並密集召開審查會議，終於2019年8月21日上網辦理公開招標作業，取得建造執照，9月24日完成招標。



交通局表示，將在豐原車站東站停6用地打造的豐原轉運中心，面積約1公頃，為求土地效用最大化，交通局透過公共設施用地多目標使用辦法，將轉運中心結合商業及停車場開發立體停車場，成為繼台中火車站轉運中心後，配合鐵路高架化以及大眾運輸路網規劃發展的第二個轉運中心，大幅強化豐原區大眾運輸服務。



此案工程決標價為6億968萬元，預計2021年底前完工，除一樓為8席公車轉運站、二樓為商場外，停車場約可提供汽車格301席，機車格849席，同時建物也預留結構供未來向上增建，以符地方發展需求。



交通局表示，正動工中的「豐富專案」，定位為帶動豐原發展的門戶新核心區，將引進運動服務業、運動體驗行銷、運動科學研究等相關產業進駐，配合豐原國民運動中心、金融服務專用區及商業區等整體開發，朝向「運動產業園區」發展，總開發面積達5.51公頃，未來加上豐原轉運中心完工後相輔相成，將大力提升豐原發展。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期願意讓房客報稅的愛心房東人數不斷上升，據內政部統計資料，在公益出租人稅賦減免政策之下，已有4萬3,161戶的愛心房東享受到房屋稅減免，年增2.6倍。內政部表示，房東讓初入社會的青年人、新婚家庭或育有未成年子女家庭等房客，申報租屋補貼，自己也可享有綜合所得稅、房屋稅及地價稅的優惠，可說是利人又利己。

桃園一名51歲的房東鍾先生就表示，自己加入公益出租人行列，其實就是為了幫助弱勢，由於自己曾是租客，特別能感受租屋人的辛苦，而讓他們申報補貼，其實並不影響自己的稅賦，即使有影響也依然會做。



鍾先生分享心路歷程「錢夠用就好，自己也是過來人，讓年輕人、弱勢沒有未來，自己也不會好到哪裡去，因為等到自己老了也會成為弱勢。」而他現在的租客就是一名單親媽媽，每個月4,000元的補助，讓她原本8,000元的房租瞬間減半，減輕了不少負擔。



內政部表示，以目前「公益出租人」的綜合所得稅優惠，月租1萬元以下免稅，而鍾先生正好符合該項標準，所以在稅賦上絲毫不受影響，而能對租客有同理心對待，相當值得肯定。



關於「公益出租人」優惠稅率部分，房屋稅比照一般住宅採最低稅率辦理，地價稅則已有17個地方政府配合訂定自治條例，也可比照一般自住，稅率由1％降為0.2％。而綜所稅部分也有1萬元免稅，以月租金1萬2000元、綜合所得稅率20％為例，平均每月所得稅僅228元，計算公式如下(12,000-10,000)元X(1-43％)X20％＝228元；倘若有列舉房屋折舊、修理費等，超過43％部分還可抵稅。



近日有部分房東詢問如何申請公益出租人，內政部表示，如果屋主是出租給租金補貼戶，政府會將租賃雙方資料提供給稅捐單位，主動認定房東為公益出租人，房屋稅及地價稅部分就可直接改課優惠稅率。而綜合所得稅部分，房東在每年5月申報時，只要有申報租金所得，並表明自己是適用住宅法第15條的愛心房東，國稅局就可直接比對內政部提供的名冊，確認符合者即可享有每屋每月最高1萬元的免稅額度。



另外，內政部為了加強宣導公益出租人的綜合所得稅優惠，接下來也會在每年5月申報綜合所得稅前，用多元的方式提醒愛心房東記得申報租金收入。有關公益出租人相關問題，可洽內政部營建署及各住宅所在地之直轄市、縣(市)政府詢問，或至內政部不動產資訊平台－「住宅補貼」之「公益出租人」專區查詢。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

928房市買氣噴發，自住與置產型買盤大舉出籠，帶動雙北的房屋交易熱度持續攀升，房屋成交量呈現正成長，其中又以新北第一圈永和具有一橋進北市天生地利，更在2019年大台北新建案漲幅排名中占居第二。永和在地建商-漢皇集團在永和市中心、四號公園旁，推出永和地王「漢皇盛世」，以2-3房輕總價產品，搶攻年輕族群、菁英家庭購屋市場，讓下一代留在永和！

漢皇集團副董事長孫鼎翔與甲山林建設總經理祝藝都是「建商二代」，兩人同為8年級新生代，從小跟在父母身邊學習，從基層開始打拼，有系統的學習公司營運與管理，並看好永和市中心地段推出「漢皇盛世」，潛銷期間已熱銷超過25億。漢皇集團從早期推出的銀河水都、漢皇麗緹、漢皇德居到近期的漢皇極品-喬治五世，皆以百坪豪宅規劃為主，但孫鼎翔在永和1133坪大基地上，為雙和年輕世代量身打造坪數最為合用的二代宅，以2+1房為主力，要讓年輕購屋族群用最親民的總價，入主永和市中心最好地段。



漢皇盛世規劃露天溫水泳池會所，重金禮聘豪宅建築團隊聯手打造永和新地標，其中包含台北知名地標建築推手白省三建築師，繼北市豪宅信義之星、寶徠花園、元大欽品後，開創現代國際建築新風範。在結構安全的部分也特別聘請築遠工程加裝新日鐵制震器，提升居住安全。此外，漢皇盛世更推出5年防水保固，要讓上一代雙和人所擁有的建築驕傲，也能讓下一代輕鬆擁有。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據聯徵中心逐月的房貸金額統計，2019年7月的新增個人房貸來到近年的高峰，新增房貸總人數創下43個月新高，新增2.66萬人，且平均新增房貸的金額704萬元，也同步創下近43個月新高，反應近期市場交易熱絡，且自住當道購買產品偏向自用型產品，品質較好且坪數正常的標準品，拉高平均貸款金額。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月的買賣移轉棟數將近3萬棟，創下近43個月的新高，連帶的新增房貸人數也同步走高，反應6、7月的市場交易熱絡，另一部分應該與交屋有關，4、5月的新成屋第一次登記數量都破萬棟，交屋也帶動新增房貸增加。

聯徵中心的資料顯示，2019年7月新增房貸人數為2.66萬人，累計前7月新增房貸人數為15萬人，比起2018年同期增加約1萬人，新增個人房貸平均金額也緩步增加，7月平均新增房貸金額突破700萬元，達到704.3萬元並創下近43個月以來新高。



其有中1/4的購屋人貸款金額為310萬元以下，中位數貸款金額為540萬元，貸款金額較高的前25％則是貸款845萬元以上，曾敬德表示，相較於投資興盛時，開發商可能會多推一些小宅產品，而當前房市已經是自住當道，通常自住客挑選產品就會偏向標準品的三房與都會區兩房，同時也會挑選品質較好的房子，加上房價上漲的影響，可能都是平均貸款金額逐漸拉高的原因。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

文山區上的木柵路，不只是大家眼中的文教區、還有歷史悠久的政治大學、林密的國中小學，更有生態保護區的仙跡岩、木柵河濱公園…等等，考試院更是集結來自全國各地的考生，為國家的大考考場。未來捷運南環線完工後，在交通便利及完整生活機能的加持下，房價更是有上漲空間

尚青苑就位於考試路上的木柵路一段與辛亥路七段的木柵公園交叉口。除剛提到的考試院，還有旁邊的木柵公園、再興中小學、文山運動中心、世新大學圍繞，往興隆路方向更有嚴謹治學的著名私校靜心中小學、再興中小學。雖然少了熱鬧的繁華夜景，但卻也添了幾分書香氣息。

尚青苑基地119坪，處靜巷，台北市門牌只要新北市價格，15分鐘即進信義金融商圈，目前可售38坪(含車位)2房，買屋送裝潢，交屋即可入住

不只買房有很多學問，連選購車位的樓層也有眉角。有新手買方在網路上詢問，買車位該選B1、B2或B3，因為每層價差約15萬元，「大家會直接買B1，還是省錢買B3？」專家表示，購買B1的車位，車子不用繞來繞去，降低油耗及車損成本，至於最底層的車位如遇淹水將首當其衝。

網友在mobile01論壇居家版發問，新手要在桃園購屋，車位該買哪一層？因大部分車位幾乎每層樓差15萬元左右，是要直接買B1，還是省錢買B3層的位置呢？多數網友提醒不要買最低樓層，且車位好不好停比較重要，有人認為，「如果地處高勢，沒有淹水的隱患，一層差到15萬，那會建議B3」；也有人表示，最低層易有汙水糞便處理的味道，「最好是選上一層會好很多，貴一點真的還好」。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，購買最低層的車位，未來社區如果淹水，就是首當其衝，若因衡量價格而購買B3樓車位，建議觀察社區有無裝設防水閘門，暴雨時才不會釀水患。此外，車停B1層，出入不用繞來繞去，可降低油耗即車損的成本，坐電梯上下樓的時間也較短，所以價格當然會較高。

至於底層車位易有化糞池異味的問題，曾敬德指出，可詢問管委會社區化糞池是否外接，例如台北市8成社區都已封掉化糞池、外接至衛生下水道，就不會有異味，頂多是底層車位空氣較不流通。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議，一般車道進出的社區，車停到B2仍很方便，B3則需花多些時間，民眾可依自身預算與需求來選擇車位樓層，倒是坡道機械、升降平面或升降機械式的車位，進出時還需啟動轉盤，已經較花時間，若樓層又位於底層，恐怕等車就定位的時間會拖更久。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】