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據住展雜誌統計，今年截至第三季為止，大台北預售屋建案（不含新成屋建案）可售戶數以兩房型以下的小宅為最大宗，所占比率約48.54％，但比重銳減逾五個百分點；三房型所占比率約為42.39％，比重年增約六個百分點。住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於房市景氣回暖，換屋族買盤出籠，建商推案大幅增加三房型比重，反觀小宅比重正在快速下滑當中。



房價回穩 推升換屋族購屋信心



住展雜誌統計顯示，今年Q1～Q3大台北預售屋建案可售戶數為17,421戶，其中以兩房型以下的小宅為最大宗，共計有8,456戶，所占比率約48.54％。三房型則有7,384戶，所占比率約為42.39％。4房以上大坪數住宅供給量最少，僅有1,581戶，所占比率僅約9.08％。



何世昌分析，大台北預售屋建案三房型所占比率增加，原因與房市景氣回溫有關。由於購買三房型主要客層以中產家庭、換屋族群居多，這類族群往往已有自己房子可住，購屋急迫性沒有首購族那麼高，所以在房價下跌期間通常會縮手觀望，等到跌價疑慮降低後才比較願意出手。



去年以來，大台北房價止跌反彈，換屋族群潛在需求逐漸化為實實在在的買盤。而建商看到三房需求上升，更有勇氣規劃三房產品，使得三房供給量與市占率明顯走高。



坪數瘦身風盛行 連豪宅也跟進



在台北市部份，三房型所占比率已經連兩年上升，今年所占比率一舉突破四成，升至41％；若與2017年歷史低點的相比，近兩年三房型所占比率已大增近十二個百分點。此外，北市今年前三季雖然推案量縮，但三房供給量絲毫不受影響，前三季累計釋出1,246戶，已超越去年全年的1,202戶。



新北市預售屋三房所占比率去年為36％，今年急升至約42.68％，大增近六點七個百分點。反觀小宅則重挫六個百分點，跌至約49％，所占比率已低於五成關卡，從大台北預售屋房型變化觀察，可以看出建商嗅覺敏銳，不斷調整產品規劃來因應市場起伏。



何世昌指出，雖然各房型所占比率漲跌互見，但今年來各種房型卻有一個共同的趨勢：「坪數瘦身」，各房型坪數普遍做得比以往小。例如25坪以下的兩房、35坪以下的三房，以及過去常見的百坪以上豪宅，今年新豪宅坪數多減至70坪至90幾坪。假如未來房市復甦趨勢不變，預料三房型可望重回推案主流。

根據內政部不動產資訊平台公布的最新數據，向來餘屋量高的「林三淡」林口、三峽和淡水區，以三峽於2018年連續兩季餘屋量僅剩下200多棟，與林口1千多棟和淡水的3千多棟相比，已大幅降低許多，成功甩開鬼城的封號。

三鶯線捷運通車前的利多效益，加上生活機能逐漸完善，三峽北大房市表現相當持穩，即便是前兩年整體房價下滑一成多，三峽相對抗跌。內政部不動產資訊平台的最新地價指數，今年第二季新北市地價指數較上期下跌0.18%，但三峽是少數呈現上漲的行政區，微幅成長0.07%，主因佳園路3段99巷新闢道路工程，預期紓緩北大特區車潮，提升通勤便捷性，加以捷運三鶯線工程持續進行，可望提升該區生活機能，交易價格持穩，致地價呈現平穩略漲趨勢。

信義房屋分析，三峽北大特區位於三峽與樹林區的交會處，一開始建商進入造鎮時，成交價約為13-18萬元，民國102年上漲逾25萬元後，雖後來有房地合一等房市利空消息，對三峽北大均未有任何影響，房市表現相對平穩。

依據實價登錄資料，三峽今年至9月均價約為27萬元，較去年26萬元成長，信義房屋三峽北大店店長李佳諭表示，因房價低，生活品質良好，吸引首購族及退休族等自住客。

她建議購屋族，若要買豪華或豐富公共設施的社區大樓，由台北大學延伸出去的藝術大道兩旁，2房含車位總價約1千萬元左右、3房含車位總價為1300-1600萬元。但若希望1千萬元內能買到三房含車位，可選擇第二圈外圍的住宅大樓。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中市受惠於近年交通重大建設不斷，包含台74線通車、鐵路高架化，以及捷運綠線通車在即，因而帶動房價逐年高漲。根據信義房屋企研室統計，台中市近6年房價上漲7%，主要行政區則以太平區漲幅最大，達23%，東區和南區也分別有21%、18%的增幅。

信義房屋太平樹孝店專員洪偉凱表示，太平區房價增幅最大，主因是享有人口紅利及台74線交通優勢，致使房市交易熱絡並帶動價揚，尤其新光重劃區受惠於學區、餐飲機能逐步到位，明顯價漲，5年前新成屋單價僅約11-12萬元就能購得，現在新大樓每坪已達16-17萬元，更有不少知名建案站上2字頭。

東區則是受台中火車站新站啟用，加上鐵路高架化、台74線通車、百貨商場群聚，以及日本三井承租台糖湖濱生態園區，將打造親子主題複合式商場，使得房市能見度大開，洪偉凱指出，東區普遍屋齡高，近年新成屋確實漲了一波，單價約24-26萬元，旱溪以東的9期重劃區新成屋、新建案單價也漲至約19-20萬元。

南區過去因鐵路軌道與南屯、西區隔絕，房價基期低，同樣在鐵路高架化、城市縫合之後，加上大慶火車站將和捷運綠線G13站雙鐵共構，推升房價表現，信義房屋文心復興店店長朱宏彬表示，南區屋齡20年左右大樓每坪約17-19萬元，若是近車站和13期重劃區，街廓完整、公共設施多，房價較高，新成屋18-22萬元，南區近期甚至有預售屋成交在25萬元以上，中古和新屋皆上漲1至2成。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

由於更新速度緩慢，老屋數量佔住宅總數的比例過高，已是困擾我國多年的問題；據日前內政部公布的稅籍資料統計，至今年第二季為止，我國約872萬棟住宅當中，屋齡逾30年以上的老屋就多達423萬以上，佔比將近一半，這些老屋的安全條件往往差強人意，對國人的身家性命造成嚴重威脅。



雖然近年我國官方為加速老屋更新的速度，已祭出簡化流程、獎勵豐厚的危老重建政策，同時也修整了都市更新法規，試圖開通都更瓶頸，不過各項措施目前看來，效果均不如預期；比方說內政部過去便曾豪言危老首年要核定500案，但最終達成率遠遠不及一半。



老屋更新的速度牛步，即使政策已有所改進，仍不足以讓情況獲得改善。隨著時間一年一年過去，老屋的數量也一年一年走高，每年新增的老屋粗估就有上萬動之譜，數量早已超出了危老、都更每年可代謝的負荷，因此住展房屋網企研室認為，當前還並非老屋問題最嚴峻的時刻，大概再過四分之一個世紀，才是麻煩最大的時刻。



從SARS過後，台灣房市經歷了十多年的景氣多頭，金融海嘯之後，房地產榮景更是蓬勃，到了2010年代，房市推案可謂風起雲湧，僅僅北台灣，就有好幾年推案量突破兆元大關；而這些海量供給，25年之後通通都將成為老屋的一份子，所以可以想見，將來的老屋問題會有多麼棘手。



更麻煩的是，這兩年推案爆棚，但銷售表現與多頭時期的相比只有5-7成的成績；景氣高峰時，個案銷售率大多能突破7、8成，可是近年則退步到5成左右，換言之，這幾年推出的供給，約莫5成都將淪為空屋，而這些住宅老化之後，處理起來更是頭痛。



既然是無主空屋，便不會有人做維護，也無法要求所有權人去保養，假如房子無人進行有效的管理與養護，若干年後的屋況想必差強人意，所以這些房子一旦淪為老屋，情況絕對會比現在我們所見有人居住的老屋還要可怕。因此，除了力推都更與危老等更新政策外，迅速消化眼下的空屋亦是當務之急。

根據最新實價揭露資料，台北市又有數筆單價200萬以上的豪宅交易，包含松山區「華固名鑄」有2戶19樓成交，單價211萬；信義計劃區「琢白」10樓戶別，成交單價201萬；另外原聯合報大樓改建的豪宅「聯合大於」，高樓層出現3筆實價紀錄，每坪成交單價211、214萬。



自由時報報導，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市近期完工的地標與景觀豪宅，持續有實價揭露價格釋出，不少在預售時就有每坪200萬以上的成交紀錄，有的些則是成屋後仍持續去化，顯見豪宅市場復甦中。當前豪宅市場買方以自用型為主，包含企業主換屋、幫小孩購置房屋，與部分藝人換屋等。



該次揭露的「聯合大於」，25樓戶別成交總價2.27億，每坪單價約211萬；26樓兩戶別總價皆為2.26億，拆算車位後每坪單價約214萬。該案基地1,500坪，四面臨路，戶戶皆有景觀陽台，高樓層戶別可享有陽明山與信義計劃區景觀，同時鄰近信義計劃區、捷運市府站、國父紀念館、大巨蛋與松山文創園區，與具有防震安全住宅設計。

高雄市工務局與美國WELL幸福建築合作簽定協議，並進行幸福建築內涵認證，著手選定全國首例全棟認證標的，預計在佛光山宿舍等進行實際建築驗證，希望未來能結合高雄厝3.0和WELL幸福建築，讓高雄市建築接軌國際。



高雄市工務局長吳明昌指出，該局已與美國WELL幸福建築研究院簽訂合作備忘錄，共同推展高雄厝3.0，結合WELL幸福建築推動。目前該局與曾瑞宏建築師初步選定佛光山宿舍為驗證標的，該案設計手法、理念均與WELL十大概念吻合，將進行全國首例全棟WELL建築驗證。



工務局表示，國際WELL幸福建築認證標準是針對室內健康環境制定健康評估系統，分為空氣、水、營養、光、運動、熱舒適、聲環境、材料、精神及社區等十大概念，制定105項指標。



高雄厝標章也包含了7大評估指標，包含環境負荷、社會文化、服務品質、室內環境、施工成果、創新設計及後續維護管理等，與WELL建築有相容性及共通性，例如，均將環保健康建材的應用、人性化的空間通用設計、合宜使用空間機能、埕空間的創造等列為評分項目，顯示高雄厝為因應全球環境趨勢的新建築，也禁得起國際高認證標準考驗。

新北市都更三箭第一箭：捷運到哪，都更到哪！捷運土城站周邊都市計畫變更暨劃定更新地區案自今年10月5日開始公開展覽30天，市府將於10月21日於土城區公所舉辦地方說明會，讓民眾了解該次都市計畫變更內容。



考量捷運土城站未來將成為板南線(土城站)及萬大-中和-樹林線第2期工程(LG11站)交會的轉乘站，同時為因應在地民眾對公共服務需求轉變 ，並整合現有分散的公有機關，該計畫將透過TOD概念適當調整土地使用機能。



該計畫範圍涵蓋捷運土城站周邊的機關、停車場及公園等用地，面積約2.1公頃，其中公有土地面積比例約98%，現況作為土城區公所、警察局土城分局、土城藝文館、土城區衛生所、土城區戶政事務所、金城公園及停車場使用。



城鄉發展局表示，該案未來將採用公辦都更方式，打造一站式行政服務園區，除納入現有行政機關外，還預計導入托老托幼設施、活動中心、圖書館、健身中心、社宅等多元服務空間，提供民眾更方便、舒適的生活環境，促進土城再發展。

近年來，新北市五股區不斷地成長進步，新北市長侯友宜指出，希望能夠盡速建妥區域交通網，都市計畫該變更的就變更，五股垃圾山也要重新整頓，再造五股繁華，把五股區打造成一個快樂的好園地。侯友宜承諾「用最大誠意為五股區拼建設」。

五股新市鎮開發，帶旺洲子洋重劃區



新北市政府在五股地區還有一個重點開發的五股新市鎮，實施範圍為中山高速公路以北、五股坑溪以南、二重疏洪道以西，與林口台地間之淡水河左岸沖積平原，總面積近170公頃，也就是洲子洋重劃區南邊至五股工業區的一整片區塊。新北市府陸續推動五股新市鎮發展，對於在旁邊的洲子洋重劃區房地產一定會有正面幫助。



五股新市鎮「城市之心，天空之城」



五股新市鎮以「城市之心，天空之城」，也就是鎖定高產值、低污染之產業主軸(IT都市、消費服務、倉儲零售及生鮮業)，再搭配右側二重疏洪道都會親水公園，與北側台北港(特定區)、南邊新莊副都心(行政中心)連成一氣，成為一兼具物流、都市消費及綠色產業環的發展廊帶。



五股「產專園區」2022年完成開發



新北市府表示，目前正研議改採「低度開發」模式，將五股新市鎮的住宅區、商業區，從25％左右降低到5％以下；並同步將產專區、道路公園等設施比例拉高，規畫成「產業專用園區」，整個計畫目前正在環評階段，預計最快2022年完成開發。五股新市鎮內的「科技新貴」未來最佳居住地點，就是離家最近的洲子洋重劃區，現進進場可以選擇2-3房自住，未來還有出租或增值轉售的機會。



五股區域內的公共建設持續推動中



新北市政府指出，五股區的建設其實不少，五股洲子洋重劃區附近成泰路、洲仔路、凌雲路一帶的前瞻計畫人行道改建，可以提升用路品質。2024年淡江大橋完工後，淡水、八里往返車輛行經關渡大橋轉經五股的用量就會減少，交通可望更順暢，目前則是採用路口淨空、號誌秒數調整與配合違規取締的配套措施，讓交通情況得到紓解。



整頓五股，是侯友宜任期的重大施政

公共建設提升五股區域發展，帶動區域房地產長期增值，侯友宜市長已經通過「擴大五股都市計畫發布前試辦計畫」，並要求市府全部要動起來，直接面對五股垃圾山問題，希望在2021年底達到綠化目標，這是侯友宜4年任期裡的重大施政項目，新北市政府各相關局處一定全力執行，所以，可以預見未來3年期間，五股區整體地貌必然會出現提升與改變，趕在公共建設推動利多初期，選擇洲子洋重劃區進場置產，是最睿智的選擇。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

重劃區依照規劃型態，分為「複合型」與「純住宅型」兩類，前者涵蓋一定比例的商業區與住宅區。

重劃區買住宅，該怎麼選？



其實，重劃區買住宅怎麼選？達人會教你「選在一個成長商業區旁邊的住宅區就對了！」在「複合型」重劃區裡，可以接近商業、也可以享有住宅，但這樣的居住環境還夾雜著商業複雜環境，也許住家旁會有安全衛生疑慮的旺火快炒餐廳，會有出入複雜的KTV，會有大聲叫賣的商家，更會因為商業區交通動線頻繁帶來車輛噪音與落塵…，享受商業便利也會犧牲純住宅的寧靜與安全。



「複合型」重劃區居住單純性容易受影響



「複合型」重劃區除非地段位居市中心，例如台北市信義計畫區、新北市新板特區、台中七期重劃區，高雄亞洲新灣區等，才會成為區域房地產指標，房價成長動能也會比較高。其他「複合型」重劃區多半位於城市外環，這類重劃區的住商混合設計，居住單純性容易受影響。



全台5大「純住宅型」重劃區，各具特色

「純住宅型」重劃區具備「宜居」條件，是以公園綠憩、中低密建築規劃為主，要讓這個區域的居民，擁有「安靜、恬適、樂活」的居住饗宴。「純住宅重劃區」全台很稀有，比較具有指標的包括新北新莊頭前重劃區、台中八期重劃區，台南九份子重劃區、高雄美術館特區、文山重劃區等5處，而這些純住宅重劃區，唯有台南九份子重劃區獲得國家級低碳生態社區認證，成為全台獨一無二的優質生態純住宅重劃區(見附表)。



「低碳純住宅」重劃區，九份子「獨一無二」



九份子重劃區設定為「低碳純住宅」重劃區，不會有額外商業氣息進入居住環境，回到家就會是一個完全放鬆的居家靜謐享受。美國心理學會(APA)研究發現，辛勤工作一整天，回到居住環境安靜的純住宅，才能讓大腦從「工作模式」切換為「返家模式」，可以完全放鬆釋放壓力，夜晚安靜深沉的睡眠，進行第二天工作前的「充電模式」。該協會指出：「一個良好、安靜、健康的居家環境，可以讓人的『壓力指數量表』調整到最佳狀態。」九份子重劃區的「低碳純住宅」生活場域，可以讓你享有「認真工作、放鬆生活」的絕佳居住體驗。



九份子重劃區可望形成高級住宅區聚落

九份子重劃區位於台南市安南區，重劃區內規劃帶狀公園並設計成為具有14萬立方公尺的滯洪空間，創造出同時具備水岸綠地優質環境，具備(1)優異交通網路、(2)豐富生活機能、(3)自然綠憩景觀等低碳示範社區的開發定位，建築要求嚴格標準更超過高雄市美術館、農16特區，在九份子重劃區蓋房子不僅要符合政府規範，更要有一定的水準，九份子重劃區未來可望形成新的高級住宅區聚落。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中市中山地政事務所為有效提高土地複丈辦理效率與精度，配合中央政策長期推行圖解數化地籍圖整合建置及都市計畫地形圖套疊工作案，也就是三圖合一，透過實地大範圍檢測，整合地籍圖、都市計畫樁位圖及地形圖，改善地籍品質、保障民眾權益。2019年更於三圖合一主動清查逕為分割土地上已登記建物的坐落地號，全面釐正房地重要資訊，健全交易資訊。

市府地政局長吳存金表示，中山地政辦理三圖合一工作案行之有年，近年更逐步擴大三圖合一施測範圍，從前年的東區旱溪段到2019年的南區下橋子頭段，持續精進、整合所轄地區的圖解數化地籍圖，提升各項土地複丈工作精度及效率，減少市民土地問題及糾紛。



中山地政事務所主任湯深厚表示，三圖合一是針對實施地區內地籍及都市計畫等圖資進行全面性整合，中山地政事務所自2017年推辦計6,377筆土地，面積共計124公頃。早期地籍圖採分幅測繪分幅管理措施，測量員於複丈前，往往需花費許多時間實地測量現況和圖幅接合，但藉由三圖合一工作案，可將圖解數化地籍圖進行接合，並透過嚴謹的加密控制測量及導線測量等程序，大範圍辦理現況檢測。



湯主任說，利用三圖合一的成果辦理複丈不但可以節省民眾現場等待時間，更能提升複丈結果的一致性。此外，辦理過程中，中山地政事務所也主動確認早期逕為分割土地上已登記建物的坐落地號是否正確，同步釐正建物相關登記事項，讓民眾洽辦相關業務時，能一次完整確認建物登記資訊並換發書狀，也更能促進不動產資訊透明。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】